2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号），这是我国城市更新领域首部由国务院印发的五年专项规划。规划明确提出到2030年城市更新取得重要进展、到2035年基本建成现代化人民城市的宏伟目标，并配套了14项重大工程和多元化投融资机制。

这份文件，标志我国城市发展正式从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的新阶段，是未来 5 年（2026—2030）全国城市建设、民生改善、产业转型、安全保障的总纲领、任务书、施工图。

据多家机构测算，“十五五”期间城市更新市场总容量预计达15万亿元至20万亿元，一个体量庞大的“存量经济”新蓝海正加速打开。

谁最受益？

“十五五”期间总容量：据多家机构测算，“十五五”期间城市更新市场总容量预计达15万亿元至20万亿元。细分来看，老旧小区改造需投资8万亿元以上，城中村及危旧房改造总投资约2.5万亿元，地下管网升级投资约5万亿元，历史文脉保护投资约2万亿元。

年度投资规模：稳步增长。 据住建部数据，2024年全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。“十五五”期间城市更新至少完成15万亿元投资，平均每年约3万亿元，略高于2023、2024年的投资完成额。这也意味着“十五五”期间城市更新投资将保持稳中有升的态势。

2030年市场规模：有望迈入10万亿级别。 中研普华产业研究院报告显示，2025年全国城市更新市场规模已突破8.6万亿元，到2030年有望成为10万亿元级别的超级市场。中指研究院测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量预计约49.8亿平方米，存量更新改造需求依然旺盛。

“十五五”期间，城市更新作为国家战略级工程，预计直接带动建筑、建材、工程机械、规划设计等上下游产业链的全面发展。而位于产业链最前端的建筑施工、市政工程以及翻新类建材（防水材料、保温材料、节能门窗等），则因改造项目的刚性需求与政策资金的多维保障，成为本轮结构性机遇中“订单增量确定性最高”的核心板块。

城市更新的核心载体：建筑施工的刚性需求与万亿订单

建筑施工在城市更新中扮演着“总承载者”的角色。从老旧小区的外立面粉刷、电梯加装与室内翻修，到城中村的整体拆除重建，再到工业遗存的保护性修缮与功能改造，项目的最终价值皆需通过施工环节实现。“十五五”期间，仅住建部明确的任务指标（老旧小区改造11.5万个、城中村改造4000个、危旧房改造50万套）就为建筑施工提供了数以万计的实体工地。银河证券在研报中明确指出，与城市更新及老旧小区改造相关的建筑施工、规划咨询、检验检测、装修装饰等板块将显著受益。

从产业迁移逻辑来看，当传统房地产开发投资收缩之际，城市更新凭借“不依赖楼市景气周期、不依赖购房者信心的刚性需求”特征，正成为建筑企业调整业务结构的优先选择。以中国建筑集团为例，2025年上半年仅城市更新类项目新签合同额就达1600余亿元，同比增长10%，呈现规模化增长趋势。伴随“十五五”期间年均3万亿元左右的城市更新投资规模，建筑施工领域将收获大量来自政府专项债及社会资本的多渠道资金投入，其订单增量的高确定性毋庸置疑。

市政工程：地下管网焕新与城市公共空间的升级

市政工程领域在城市更新中的刚性需求与资金保障双优特性尤为突出，具有极高的确定性。

根据《城市更新“十五五”规划》，未来五年将实施地下管网改造约77万公里。5月22日，国家发展改革委政策研究室副主任李超在发布会上表示，预计“十五五”期间地下管网方面将投资约5万亿元。这部分投资的资金预计主要来自国债和专项债，项目甲方基本为政府或国有平台，工程款回收具有较高保障，大幅降低了施工企业面临的资金回笼风险。

在更广泛的市政设施层面，我国城镇现有市政管网长达360多万公里、市政道路23万条、桥梁9万座，更新改造需求巨大。市政工程还承担着道路拓宽、消防通道整治、雨水收集系统等外部基础设施的改造完善任务，覆盖范围极广。从细分品类来看，随着管网更新改造需求的释放，相关管道系统龙头将显著受益于管网更新改造需求；而隧道股份等市政建设企业则凭借其在城市综合开发及管网建设领域的优势，直接受益于地下工程需求的爆发。市政工程以完整的预算兑现模式与高度的资金可预期性，使其订单确定性在三大板块中居于首位。

翻新类建材：防水材料、保温材料与节能门窗的增量突破

随着老旧小区改造进入以“功能提升、外观翻新、节能改造”为主线的深度推进阶段，翻新类建材的需求呈现出放量式的增长态势。

（1）防水材料：480亿年度市场与确定性增量

建筑翻新市场贡献了全球防水材料需求的42%，在中国城市更新政策推动下，2025年老旧小区改造项目的防水材料采购规模已攀升至480亿元。

仅在既有公房改造（旧改）一项，防水材料每年就有约33亿元的增量需求，占整体市场比重的2.5%左右。伴随屋面与地下室防水翻新、外墙防渗漏及老旧设施的防水修缮节奏加快，防水材料正从传统的工程建设下游产品一跃成为城市更新的核心物资。以东方雨虹、科顺股份、北新建材为代表的行业头部企业纷纷加码布局，依托产能及渠道优势，将率先从这轮结构性红利中受益。

（2）保温材料：建筑节能浪潮下的新兴增长极

在“双碳”目标与绿色建筑标准的双重牵引下，外墙及屋顶保温系统正成为老旧小区改造的重点内容。当前老旧小区改造普遍偏重外立面翻新、加装电梯等基础工程，未将外墙和屋顶保温、门窗密封等关键节能措施纳入系统规划，导致北方地区建筑冬季“跑风漏气”频发，大幅增加居民供暖成本，保温材料市场存在巨大缺口。

行业研究数据显示，仅在单一改造年份，保温材料就有约30亿元的年增量空间。伴随建筑节能标准从75%提升至90%，保温材料在节能改造中的强制需求与政策绩效指标关联度日益紧密，订单释放具备高度刚性。

（3）节能门窗：13万亿的长期增量市场

节能门窗在翻新类建材市场中的增量潜力更具爆发力。中国城镇既有建筑面积约662亿平方米，而通过门窗流失的建筑能耗占比超过50%，大量既有建筑使用单层玻璃等低性能产品，节能改造空间巨大。全国人大代表倪海琼在2026年两会期间给出测算数据，按既有建筑10%改造比例计算，节能门窗改造可释放约13万亿元的市场需求，若以10年为周期，年均消费规模可达1.3万亿元。

从短期市场表现来看，2023年至2025年期间，中国老房改造工程窗配套市场规模年均复合增长率达到17.3%，2025年整体规模突破680亿元，其中断桥铝型材、系统窗及节能隔热窗三大细分品类占据85%以上份额。老旧小区外立面及门窗节能改造共同构成了确定性的需求来源，在城市更新行动保持年均超过20%高速增长的背景下，节能门窗需求将持续释放。

规划亮点：量化指标、多元任务与创新投融资

深入研读《城市更新“十五五”规划》全文，以下几点值得特别关注：

亮点一：明确的阶段性目标。

规划提出两步走战略：到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，治理水平大幅提高；到2035年，城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效取得显著成效，创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市基本建成。规划设定了清晰的阶段性发展目标，可量化、可考核，使政策执行有了明确的“进度条”。

亮点二：6方面23项重点任务，全面覆盖城市更新各维度。

规划围绕培育壮大城市发展新动能、营造高品质城市生活空间、推动绿色低碳转型、增强安全韧性、促进文化繁荣发展、提升治理能力水平等6个方面，系统部署了23项重点任务，配套14项重大工程和行动。

其中，培育新动能方面，要求推动老旧街区厂区、低效产业园区转型升级，因地制宜发展新质生产力，培育壮大新兴产业和未来产业，同时发展首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济等新消费业态。这一布局将城市更新从单一的“物理改造”升级为“功能重塑+产业升级”的系统工程。

在营造高品质生活空间方面，规划重点部署了城镇老旧小区改造，明确重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造，支持具备条件的楼栋加装电梯。同时推进城中村更新改造，提出采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先实施改造。在基础设施建设方面，规划明确“十五五”期间将建设改造城镇燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里。

亮点三：创新多元的投融资机制，打通资金“堵点”。

规划明确提出构建可持续的城市建设运营投融资体系：通过中央预算内投资对符合条件的项目给予支持；允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，并支持用作项目资本金；推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等；落实城市更新相关税费减免政策。这些政策创新为城市更新提供了多元化的资金保障，有望有效撬动社会资本参与。

亮点四：强调整体保护与活化利用并重。

规划提出“坚持保护第一、应保尽保、以用促保”，要求开展老城区、老街区专项调查，形成历史文化名城、街区和历史地段、历史建筑潜在对象名单，坚决防止大拆大建、拆真建假。同时，要求活化利用历史建筑、工业遗产等，引入新业态新功能，以文化赋能产业发展，使文化遗产在保护中焕发新生。

重大意义：经济引擎、民生工程与城市转型

《城市更新“十五五”规划》的出台，具有多重战略意义。

从经济层面看，城市更新是扩内需、稳增长的重要引擎。

2025年中央经济工作会议明确提出“坚持内需主导”“高质量推进城市更新”，我国经济正处在转变发展方式、优化经济结构的攻关期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。推动城市结构优化、动能转换、品质提升，将显著提升城市发展能级，带动有效投资增长。城市更新撬动的投资覆盖建筑、建材、电梯、智能仪表、规划设计、装修装饰、物业管理等数十个细分行业，产业链拉动效应极为显著。

从社会民生看，城市更新直接回应人民群众对高品质生活空间的期盼。

规划提出到2030年城市成为“人民群众高品质生活的空间”，这正是以人民为中心发展思想的生动体现。老旧小区改造解决的是居民急难愁盼的居住环境问题，城中村改造消除的是城市安全和社会治理隐患，加装电梯改善的是老年人出行便利度，完整社区建设和一刻钟便民生活圈提升的是居民生活品质。城市更新是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。

从城市发展范式看，城市更新标志着中国城市从“增量扩张”到“存量提质”的深刻转型。

中国城市规划学会理事长杨保军指出，城市更新是建设现代化城市、推动高质量发展的重要抓手。专家秦虹更将其评价为“系统性的战略升维”——这并非简单的政策延续，而是城市发展逻辑的根本性转变。城市更新正从过去的“增量开发”逻辑转向“存量运营”逻辑，城市的功能和价值将通过精细化的更新得以重塑和提升。

政策沿革：从概念萌芽到制度落地

城市更新在中国并非一夜之间涌现的新概念。回顾其政策演进，大致经历了三个阶段。

萌芽酝酿期（2019—2020年）： 2019年12月，中央经济工作会议首次明确提出“加强城市更新和存量住房改造提升”，标志着城市更新正式进入中央政策视野。2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，重点改造2000年年底前建成的老旧小区，为后续大规模城市更新积累了实践经验。

上升为国家战略（2021—2024年）： 2021年3月，“城市更新”首次被写入政府工作报告和“十四五”规划纲要，正式上升至国家战略层面。同年，住建部在21个市（区）开展第一批城市更新试点工作，并出台《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确要求“保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌”，确立了“内涵集约、绿色低碳发展”的基本路径。此后的中央经济工作会议反复强调城市更新工作。数据显示，2024年全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元，城市更新已从纸上蓝图走向规模化实践。

制度成熟期（2025年至今）： 2025年，城市更新迎来政策“大年”。2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，这是首个由中央层面出台的城市更新专项政策文件，标志着城市更新从政策引导阶段迈入制度保障阶段。同年7月召开的中央城市工作会议明确提出“以推进城市更新为重要抓手”。在此基础上，2026年5月，《城市更新“十五五”规划》正式出台，为“十五五”时期城市更新提供了系统性的路线图和任务书，是城市更新制度化、规范化的里程碑式文件。

结语

《城市更新“十五五”规划》的出台，既是对过去六年城市更新实践的总结与升华，更是对未来五年乃至更长时期中国城市发展方向的系统擘画。

从2019年首次提出概念，到2026年形成系统化的专项规划，城市更新已经从一个政策口号发展为一套完整的制度体系和工作框架。15万亿至20万亿的市场容量意味着巨大的经济机遇，而比经济数字更有价值的，是规划背后所蕴含的城市发展理念的根本转变：中国的城市，正在从“大拆大建”的粗放增长时代，走向“精耕细作”的高质量发展阶段。

对于每一位城市居民而言，这意味着更好的居住环境、更便捷的生活配套、更安全的城市运行；对于市场主体而言，这意味着一片广阔而可持续的市场蓝海；对于整个国家而言，这意味着一条以存量拉动增量、以更新驱动发展的高质量发展新路径。

文件全文如下：

国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知

国发〔2026〕12号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

现将《城市更新“十五五”规划》印发给你们，请认真贯彻执行。

国务院

2026年5月22日

（此件公开发布）

城市更新“十五五”规划

城市是现代化建设的重要载体、人民幸福生活的重要空间。为贯彻落实党中央、国务院关于高质量推进城市更新的决策部署，根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》，制定本规划。

一、总体要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，认真落实四中全会部署，全面贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述，完整准确全面贯彻新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持以人民为中心，坚持系统观念，坚持规划引领，坚持统筹发展和安全，坚持保护第一、应保尽保、以用促保，因地制宜、分类指导，尽力而为、量力而行，建立可持续的城市更新体制机制和政策法规，高质量推进城市更新，为建设现代化人民城市提供坚实基础。

到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间。到2035年，城市更新体制机制更加完善，城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效取得显著成效，创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市基本建成。

二、培育壮大城市发展新动能

（一）增强城市发展动力

推动城市特色化发展。落实区域重大战略，因地制宜实施城市更新，优化现代化城市体系。推进超大特大城市治理现代化，以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局。坚持城乡融合发展，推进宜居县城建设，开展县城体检，因地制宜发展小城镇，加强边境小城镇建设，推动城镇基础设施和公共服务向乡村延伸覆盖。

精心培育创新生态。推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级，优化提升传统产业，培育壮大新兴产业和未来产业，因地制宜发展新质生产力，提升城市产业创新活力。发展智能建造，培育现代化建筑产业链。推动消费基础设施改造升级，发展首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济等。培育国际消费中心城市。

（二）激活城市存量资源潜力

全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求，支持灵活就业人员参加住房公积金制度。加强和规范存量城市基础设施资产管理。

（三）提升城市对外开放合作水平

支持有条件的城市承担重大外事外交活动，吸引有影响力的国际组织落户。建设一批国际门户枢纽城市和区域性开放节点城市。发挥世界城市日、全球可持续发展城市奖（上海奖）等作用，加强在联合国人居署等多边合作框架下的城市更新国际交流合作。推进高质量共建“一带一路”，支持建筑企业按市场化原则参与国际合作，提升中国建造品牌国际影响力。

三、营造高品质城市生活空间

（一）推进“好房子”建设

实施房屋品质提升工程，兼顾增量建设与存量更新，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设改造安全舒适绿色智慧的“好房子”。鼓励居民开展既有住房装修和局部升级改造，推广装配式装修和适老化、无障碍改造，应用性能优异的新型建材。在新建、改造住宅项目中开展数字家庭建设，丰富数字家庭应用场景。

（二）持续推动城镇老旧小区改造

重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造。支持具备条件的楼栋加装电梯。结合改造同步完善长效管理机制，提高管理维护水平。

（三）加快建设完整社区

完善社区基本公共服务设施，逐步补齐便民商业服务设施短板。完善城市社区嵌入式服务设施，推动一刻钟便民生活圈建设扩围升级。加强社区配套基础设施建设改造，优化提升公共活动场地、公共绿地和慢行系统，因地制宜增设健身休闲运动场所，推进社区服务智能化。

（四）推进老旧街区厂区改造提升

改造提升老旧商业街区、生活街区，完善功能布局，补齐基础设施和公共服务短板，优化交通组织，提升公共空间品质，丰富文商旅体展等融合业态，创新沉浸式体验等多元消费场景。实施老旧交通枢纽与周边街区一体化更新改造。推动老旧厂区功能转换，完善厂区及周边配套设施，优化景观环境，加强工业遗产保护利用，盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能。鼓励以市场化方式推动老旧厂区改造提升。

（五）提升城市公共服务品质

充分利用存量闲置房屋和低效用地，优先补齐民生领域公共服务设施短板。推动养老机构提质增效，支持有条件的医疗卫生机构开展医养结合服务。建设改造托育服务设施，发展普惠托育和托幼一体化服务。完善全民阅读设施等公共文化服务设施，建设新型公共文化空间。建设改造“小而美”的全民健身场地设施，推动乒乓球等群众喜爱的运动项目进社区、进公园，举办群众身边的赛事活动。整治提升背街小巷环境，开展小微公共空间改造，加快公共场所适老化、无障碍环境建设改造，建设儿童友好空间。

（六）完善城市综合交通体系

优化城市快速路立交和出入口设置，改造瓶颈路段和节点，完善次支路网，实施道路微循环改造工程。严格规范城市轨道交通规划建设，推动轨道交通场站及周边一体化改造。优化城市货运网络规划设计，健全分级配送设施体系。实施老城区停车补短板行动，鼓励建设集约化停车设施，推进停车设施建设改造，按规定配建充电设施。持续开展人员密集区域停车综合治理行动。

四、推动城市发展绿色低碳转型

（一）修复城市生态系统

建设连续完整的城市生态基础设施体系。加快修复受损山体、采煤沉陷区和特大矿坑。加强建设用地土壤污染风险管控和修复，有序推进污染地块环境修复与开发建设衔接。持续深化工业园区水污染整治，强化入河排污口排查整治，建设排污口分级分类监管体系。巩固城市黑臭水体治理成效。保护修复城市湿地，因地制宜推进渠化河道改造，建设幸福河湖、美丽河湖。统筹推进城市噪声等污染治理。结合地方实际，因地制宜、量力而行，完善城市绿地系统，推动公园绿地开放共享，加强古树名木保护。

（二）加快城市建设绿色转型

推动高耗能公共建筑改造升级，鼓励采用合同能源管理等市场化节约能源服务。大力发展绿色建筑，推动超低能耗建筑、低碳建筑规模化发展。建立建筑能效等级制度，优化建筑用能结构。推广绿色设计，持续推进绿色建材评价认证和推广应用，稳步发展装配式建筑。推广绿色施工，鼓励使用新能源车辆和机械，加强建筑材料循环利用，促进建筑垃圾减量化，严格管控施工扬尘和噪声。

（三）践行绿色低碳生活方式

推进城市节水，建设海绵城市。深化气候适应型城市建设。加快城市污水收集处理设施补短板，推动建立厂网统筹的建设运维长效机制。持续完善垃圾分类收集和处理设施体系，健全城市生活垃圾资源回收利用体系。推进城市生活垃圾收运网络与再生资源回收网络融合。推动建筑垃圾利用处置设施建设，开展存量建筑垃圾专项整治。倡导绿色低碳出行，优化公交线网和站点布局，建设公交停车场等设施，建设改造人行道、非机动车道，构建城市绿色慢行交通系统。

五、增强城市安全韧性

（一）有序推进危旧房改造

对城市C、D级危险住房和非成套住房建档立卡并动态更新。用好中央补助资金、地方政府专项债券等，加快拆除改造D级危险住房，精准消除安全隐患。支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式。优先支持资源枯竭城市实施危旧房改造等项目。稳步推进预制板房屋治理改造和地震易发区房屋抗震加固。加强建筑保温材料管理。

（二）稳步推进城中村更新改造

采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先实施改造。严格落实“一项目两方案”，做到征收补偿到位、项目资金平衡。加强安置房规划设计和建设管理，确保合理工期和建设质量。

（三）加强城市基础设施建设改造

实施城市地下管网和综合管廊建设改造。开展城市地下管网体检，加快实施燃气、供水、排水、污水、热力等老旧管网更新改造，因地制宜推动地下综合管廊建设。推进城市燃气管道老化更新改造，优化燃气设施布局，加强上游供给。推进供水设施更新改造，提高城市供水安全保障能力。完善城市排水防涝体系，健全洪涝联排联调机制。深入实施城镇供热“温暖工程”，推动老旧供热管网和设施设备更新改造，有序推进供热计量改造。统筹国防动员和城市地下管网建设改造。

加快城市基础设施生命线安全工程建设。强化对城市燃气、供水、排水、桥梁、隧道、热力、管廊等城市基础设施运行风险的实时监测、动态预警，及早发现和管控风险隐患。提高城市基础设施生命线安全工程建设运行质效，健全监测体系，完善风险隐患高效协同处置机制。

（四）提升风险防控和应急保障能力

支持盘活闲置低效资源，推进城市平急两用公共基础设施建设，完善医疗应急服务体系和应急物流体系。建设改造应急避难场所，推动平急两用公共基础设施及多种应急资源共建共用，完善应急避难功能，构建多层次应急避难场所体系。加强公共消防设施建设。提升街道、社区应急救援基础设施保障水平。强化城市道路桥梁安全管理，对超过设计使用年限或经专业检测发现存在安全隐患的D、E级桥梁隧道进行更新改造。提升工程防火保障能力，加强工程防火和消防审验技术力量，建设国家工程防火实验室和防火能力仿真模拟自主平台。提升高层建筑火灾防范和救援能力。

六、促进城市文化繁荣发展

（一）推进资源调查

建立健全“先调查后建设”的保护前置机制。加强与全国文物普查衔接，开展老城区、老街区专项调查，形成历史文化名城、街区和历史地段、历史建筑潜在对象名单，开展预保护。按规定认定公布国家历史文化名城，推进省级和市县级保护对象认定公布，规范设立标志牌，开展数字化信息采集和测绘建档。

（二）加强整体保护

整体保护历史文化名城、街区和文物及周边风貌。开展历史文化名城、街区保护提升工程。开展不可移动文物、历史建筑和传统民居修缮。建立以居民为主体的保护实施机制，提升人居环境品质。坚决防止大拆大建、拆真建假。

（三）推动活化利用

活化利用不可移动文物、历史建筑、工业遗产、历史文化街区、历史地段等，在严格保护其核心价值与风貌的前提下，引入新业态新功能，以文化赋能产业发展，丰富城市文化体验、旅游休闲功能，同时避免过度商业化、同质化。

（四）塑造城市特色风貌

完善城市风貌管理制度。加强城市更新重点地区、重要地段风貌管控，保护城市独特的历史文脉、人文地理、自然景观，植根中华优秀传统文化，塑造特色风貌。开展城市设计并作为城市风貌管理的重要依据，提出建筑高度、体量、风格、色彩等控制要求，从整体平面和立体空间上统筹建筑布局、协调景观风貌、提升空间品质。

加强建筑设计管理。落实“适用、经济、绿色、美观”建筑方针，推动建筑设计传承创新，更好体现中华美学和时代风尚。强化优秀建筑设计作品正向引导作用，提升建筑设计质量。严格限制超高层建筑。提高既有建筑改造设计水平。提升住宅建筑设计品质。

七、提升城市治理能力水平

（一）完善城市治理工作体系

建立健全城市管理统筹协调机制，发挥好“一委一办一平台”作用，加强对城市治理工作的指挥调度、组织协调、监督评价，依托数智化手段提升城市运行和治理效能。探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式。完善居民、企业、群团组织、社会组织参与城市治理制度机制，发挥志愿服务作用，拓宽新就业群体参与渠道。

（二）推动城市治理重心和配套资源下沉

发挥党建引领基层治理协调机制作用，加强跨部门工作统筹和协同联动。坚持和发展新时代“枫桥经验”，深入开展城市管理进社区工作，运用“吹哨报到”、“接诉即办”等工作机制，及时解决群众急难愁盼问题。加强物业服务市场监管，推动“物业服务进家庭”，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸。推动住宅小区建设骑手友好社区。加强互嵌式社区建设。

（三）推动城市治理智慧化精细化

推进城市全域数字化转型，建设城市信息模型（CIM）基础平台，打造集约统一、数据融合、高效协同的城市数字底座。完善CIM基础数据库和标准体系，丰富拓展“CIM+”在城市更新中的应用场景。推进房屋建筑和市政设施赋码，建设国家房屋建筑和市政设施基础信息库。推动区块链赋能住房交易、产权登记等。健全国家、省、城市三级城市运行管理服务平台体系，推动城市运行“一网统管”。

八、建立城市更新政策体系

（一）健全城市更新实施机制

全面开展城市体检，建立完善“专项规划—片区策划—项目实施方案”的实施体系，健全城市体检与城市更新一体化推进机制。建立城市更新项目库，推动项目常态化储备和动态调整。建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制，完善城市更新工程建设项目审批管理制度。规范开展城市更新示范项目创建。实施城市更新统计调查制度。按照简明精准、务实管用原则，研究建立科学的城市发展评价体系。

（二）构建可持续的城市建设运营投融资体系

完善财政支持政策。通过中央预算内投资等对符合条件的项目给予支持。中央财政支持实施城市更新行动。允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，支持用作项目资本金。地方政府加大财政投入，在确保完成国家任务的前提下，推进相关资金整合和统筹使用。落实城市更新相关税费减免政策。

优化金融支持措施。发挥各类金融机构作用，引导金融机构按照市场化、法治化原则，在业务范围内为城市更新项目提供金融服务，不得新增地方政府隐性债务。对风险可控、商业可持续、符合条件的项目，允许采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持。探索金融支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建的有效举措。

积极吸引社会资本参与。推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等。支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等。按照谁受益、谁出资原则，充分发挥市场机制作用，构建政府、市场、居民资金合理共担机制。规范实施政府和社会资本合作新机制，鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营。稳慎推进公用事业价格改革。

（三）更大力度支持盘活存量土地

规范空间复合利用。增强国土空间详细规划适应性，制定土地混合开发和空间复合利用的正面清单并明确规划管控要求，建立健全国土空间用途管制和规划许可制度，推行多部门并联审批和联合监管，推动土地用途和建筑功能依法合理转换。利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年；过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。

鼓励多主体合作改造。合理降低土地整合、置换、联合开发中的税费负担。规范长期租赁、先租后让、弹性年期供应等土地供应方式，支持带方案出让。依法稳妥推进工商业用地使用权续期。完善地价计收规则。

优化不动产登记服务。健全与混合利用、功能兼容、立体开发相适应的不动产登记规则。按照土地使用权地上地下空间分层供应情况，依法依规办理登记。灵活采用预告登记、按户首次登记等登记类型提供服务。因历史文化、特色风貌保护等原因需要保留建筑物、构筑物的，支持在确保安全的前提下，简化不动产登记申请材料。

（四）建立房屋全生命周期安全管理制度

建立房屋安全体检制度，对超过一定年限的房屋建筑定期开展体检，及时发现和处置安全隐患。建立房屋安全管理资金制度，统筹现有房屋安全管理相关资金，支持拓展资金来源，为房屋全生命周期安全管理提供资金保障。建立房屋质量安全保险制度，以市场化方式提高房屋安全保障能力。

（五）构建多主体协同参与机制

政府统筹协调各类存量资源，支持国有企业、民营企业参与城市更新。发挥街道、社区作用，建立居民、产权人、企业等多方主体参与机制。建立城市更新专家库和智库，引导专业技术力量提供全过程咨询服务。培育城市更新专业化运营机构。完善城市更新社会风险评估、矛盾化解处置机制。

（六）健全法律法规标准体系

研究修订城市房地产管理法、建筑法等法律。研究制定城市更新、城镇住房保障、城镇房屋安全管理、城乡历史文化保护传承、城镇地下管线管理、建设工程消防设计审查验收等相关法规，修订住房公积金管理条例、物业管理条例、历史文化名城名镇名村保护条例等法规。支持有立法权的地方出台城市更新相关地方性法规。研究健全城市更新标准体系，完善城市设计、城市体检、城市更新专项规划、历史文化保护、城市基础设施、市容环境卫生等标准。鼓励制修订符合地方需要的技术标准。

（七）强化科技人才支撑作用

开展可持续城市更新关键技术和装备攻关。加强城市更新科研力量。建设城市更新重点领域科技创新平台基地。支持有条件的高校、职业学校开设城市更新相关学科专业。支持高校、科研院所、骨干企业联合培养城市更新工程硕博士、卓越工程师。开展城市更新领域特色学院建设，实施城市更新领域职业教育高技能人才集群培养计划。实施建设英才培养计划。将城市更新作为干部教育培训重要内容，加强城市更新工作培训，定期组织领导干部培训，加强专业技术人员培训。

九、组织实施

坚持和加强党中央集中统一领导，构建中央统筹、省负总责、城市抓落实的工作格局。各省（自治区、直辖市）人民政府要明确本地区城市更新的目标、任务和措施。各城市人民政府要切实履行责任，细化落实本规划确定的重点任务，确保顺利实施。要加大宣传力度，广泛宣传新时代党领导城市更新的创新政策和工作成效，积极营造良好氛围。住房城乡建设部要会同有关部门加强统筹指导和协调支持，开展规划实施情况动态监测、中期评估和总结评估。重大事项及时按程序向党中央、国务院请示报告。

来源：友绿网