住建部定调：“好房子”成房企新赛道，20万亿城市更新红利来袭

|2026年，“十五五”规划正式开局，城市更新与房地产高质量发展被推至行业发展核心位置。

日前，住建部部长倪虹在《新闻联播》权威访谈中明确表态，建设“好房子”将成为房企和建筑企业的转型新赛道，与此同时，自然资源部、住建部联合出台重磅政策，直击城市更新堵点；更有业内测算显示，“十五五”期间城市更新总投资将达20万亿，资金投向与筹措路径已逐步明晰。

一系列组合拳落地，标志着房地产行业彻底告别“高周转、重规模”的旧时代，城市更新进入精细化发展新阶段，一场关乎行业重构、民生改善与城市升级的变革已然开启。

住建部重磅定调：“好房子”重构行业竞争逻辑

过去多年，房地产行业的竞争聚焦于规模扩张与速度比拼，而倪虹部长的表态，彻底划定了“十五五”房地产高质量发展的核心方向——从“造房”向“造好房”转型。

何为“好房子”？并非单纯追求大面积，而是涵盖“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”的全维度品质升级。新版《住宅项目规范》已给出明确硬指标，比如住宅层高不低于3米、4层及以上住宅必须加装电梯，更融入绿色、智慧元素，实现从建筑材料到长期运维的全链条把控，让住房兼具安全性、舒适性与耐用性。

值得注意的是，“好房子”建设并非只针对新建住宅，而是“新房新建、老房改造”双轨并行。

倪虹强调，既要把新房子建成“好房子”，也要把老房子逐步改造成“好房子”，让不同居住条件的百姓都能共享品质红利。

这意味着，房企与建筑企业的核心竞争力将彻底重构。未来，那些聚焦科技创新、整合优质资源、深耕品质与服务的企业，将在“好房子”赛道上抢占先机，而依赖高杠杆、粗制滥造的企业，终将被市场淘汰。

与此同时，“好房子”建设还将带动上下游产业链升级，形成“品质提升—产业赋能—民生改善”的良性循环。

六大措施直击堵点，城市更新迎来政策“松绑+赋能”

城市更新是建设“好房子”、完善城市功能的重要载体，但长期以来，规划刚性约束、土地利用低效、产权归属复杂、资金来源单一等问题，一直是制约其高质量推进的堵点难点。

近日，自然资源部、住建部联合印发《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，以“放权、松绑、创新”为核心思路，出台六大方面11项具体措施，精准破解行业痛点，为城市更新保驾护航。

一是增强详细规划适应性，赋予地方更大自主权，允许地方结合新产业、新业态，制定土地混合开发正面清单，对加装电梯、增设充电桩等微更新项目，实行规划许可豁免，大幅简化审批流程；

二是优化过渡期支持政策，存量资源发展国家支持产业可享受最长5年过渡期，过渡期满后可通过租赁方式办理用地手续，降低用地成本；

三是推进存量土地临时利用，激活低效闲置空间；

四是鼓励资源资产组合供应，推动更新模式从“开发地块”向“经营资源”转变；

五是创新不动产登记服务，破解产权复杂难题，降低制度性交易成本；

六是妥善处置历史遗留问题，让停滞项目“重获新生”。

北京清华同衡规划设计研究院首席总规划师袁昕表示，此次政策最大亮点的是增强详细规划适应性，破解了规划审批周期长与市场窗口短的矛盾，真正为城市更新项目提速赋能。

20万亿投资落地：具体投向明确，资金来源多元破解

政策护航之下，城市更新的投资红利持续释放。据业内测算，“十五五”期间城市更新市场总容量约20万亿元，这笔巨额投资的投向的重点清晰，精准对接民生需求与城市发展短板。

具体来看，投资主要集中在五大领域：

1、老旧小区改造，总投资约8万亿元以上，重点推进设施完善、品质提升，逐步将老房子改造成“好房子”；

2、地下管网升级，投资约4万亿元，其中智慧管网改造占比将提升至30%，增强城市韧性；

3、城中村及危旧房改造，总投资约2.5万亿元，兼顾民生改善与城市风貌提升；

4、历史文脉保护，投资约2万亿元，在更新中留住城市烟火气与文化记忆；

5、完整社区与小微公共空间改造，补齐“一老一小”服务短板，增加口袋公园、社区绿地等民生设施。

资金来源方面，“政府引导、市场运作、公众参与”的多元机制已逐步建立，彻底破解过去“资金单一、运营困难”的难题。

从官方支持来看，中央财政计划补助超200亿元，支持20个试点城市开展城市更新，同时安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金定向支持；

从市场参与来看，政策明确鼓励社会资本入场，通过财税激励、金融创新等举措，构建“想进来、能运作、有回报”的良好环境，金融机构加大信贷投放，保险、信托等通过多种方式提供资金支持，基础设施REITs、资产证券化产品则为社会资本提供市场化退出路径；此外，地方政府通过基金引导、企业自筹、居民参与等方式，进一步拓宽资金渠道。

中国建筑集团的实践颇具代表性，其编制城市更新业务指引，仅在北京就承担2200万平方米老旧小区改造任务，2025年上半年城市更新项目新签合同额同比增长10%，彰显了企业参与城市更新的巨大潜力。

结语：行业转型期，机遇与挑战并存

“十五五”开局之年，住建部定调“好房子”新赛道，两部委出台城市更新重磅政策，20万亿投资红利落地，房地产与城市更新行业迎来历史性转型机遇。

对于房企和建筑企业而言，唯有主动转型，聚焦“好房子”建设，提升综合运营能力，才能抓住政策与市场双重红利；对于地方政府而言，需吃透政策精神，因城施策落实各项举措，让城市更新真正惠及民生；对于社会资本而言，随着政策松绑与盈利模式明晰，城市更新已成为值得长期布局的优质赛道。

这场以品质为核心、以民生为导向、以创新为动力的变革，终将让城市更有温度，让百姓住得更安心，推动房地产行业与城市发展实现高质量共赢。

来源：建筑业要文